Khi chuẩn
bị xây dựng một căn nhà mới, một vấn đề mà tất cả các chủ nhà và các chủ đầu tư
đều quan tâm là giá thành xây dựng. Việc tính giá thành xây dựng được chia
thành hai bước cụ thể là : Tính khái toán giá trị xây dựng và Tính dự toán chi
tiết.
Tính khái
toán giá trị xây dựng
Việc tính khái toán giá trị
xây dựng dựa vào số liệu thống kê và kinh nghiệm của các nhà thầu xây dựng. Sau
nhiều công trình và thực hiện tổng kết chi tiết cuối công trình, nhà thầu có
kinh nghiệm sẽ tìm được những hàm số thống kê tương quan giữa giá thành và một
biến số nào đó. Thông thường và dễ gặp nhất là mối tương quan giữa diện tích
xây dựng và giá trên một đơn vị diện tích. Ví dụ : chúng ta thường nghe nói giá
xây dựng nhà ở hiện này là ... (ví dụ 2,8 triệu đồng/m2).
Như đã trình
bày ở trên, việc tính khái toán dựa vào đơn giá/m2 là dựa vào thống kê nên
chắc chắn sẽ có nhiều sai số và độ tin cậy phụ thuộc rất nhiều vào số lượng và
chất lượng mẫu thống kê. Cụ thể là nhà thầu phải có nhiều công trình về hình
dáng, chất lượng hoàn thiện về kết cấu, địa chất, địa tầng tương đồng để có
được một kết quả thống kê tin cậy. Điều này thật khó trong điều kiện hiện nay,
bởi khi các Hiệp hội Xây dựng, Hiệp hội Kiến trúc chưa thể đứng ra tập hợp và
phân tích số liệu này thì các nhà thầu đơn lẻ rất khó có được số liệu tin cậy.
Thông thường, độ sai lệch của giá trị khái toán tính trên đơn giá xây
dựng/m2 hiện nay khá cao, có thể sai số hơn 10% và có trường hợp cá biệt
lên đến 50%.
Tham khảo
ý kiến của các nhà thầu xây dựng hiện nay trên địa bàn Tp.HCM ở các vùng nội
thành, đơn giá xây dựng/m2 được tính trung bình từ 2.6 - 3 triệu đồng cho
mỗi m2, diện tích xây dựng (lưu ý không bao gồm tường rào, sân vườn và các
trang bị nội thất). Diện tích xây dựng này được hiểu là diện tích của tầng trệt,
các tầng lầu kể cả ban công. Nếu nhà mái ngói, các nhà thầu xây dựng thường
cộng thêm 30% - 50% đơn giá cho phần mái ngói, có nghĩa là cộng thêm từ 780.000
- 1.300.000 đ cho một m2 mái ngói.
Ví dụ :
Xây một ngôi nhà diện tích tầng trệt là 100m2, xây một trệt hai lầu và mái ngói
thì giá trị xây dựng được tính như sau : 100 x 3 x 2.600.000 + 100 x 2.600.000
x 1/3 = 867.000.000 đ.
Lưu ý :
Đơn giá trên chỉ áp dụng cho các công trình xây dựng trong nội thành. Ở các
quận ngoại thành như Nhà Bè, Quận 2, Quận 9 có cấu tạo địa chất yếu nên đơn giá
xây dựng phải tăng lên, cụ thể tăng thêm từ 20% - 30% giá trị xây dựng cho việc
gia cố móng. Theo ví dụ trên, nếu ngôi nhà 100m2 được xây ở Nhà Bè thì giá
trị khái toán sẽ là 1.156.000.000 đ (tức tăng thêm 289 triệu đồng).
Tính dự
toán chi tiết
Đây là
phương pháp tính chính xác nhất để tính ra giá thành xây dựng. Để lập được một
dự toán cho căn nhà chuẩn bị xây, điều tiên quyết là công trình xây dựng dự
kiến phải được hoàn tất đầy đủ hồ sơ thiết kế chi tiết, bao gồm hồ sơ khảo sát
địa chất, hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế kết cấu, hồ sơ thiết kế hệ
thống cấp thoát nước, hồ sơ thiết kế hệ thống điện, điện thoại, máy tính,
camera bảo vệ ... Dựa trên những bản vẽ thiết kế này, các dự toán viên sẽ tính
được dự toán chi tiết của công trình xây dựng. Kết quả tính toán của các dự
toán viên sẽ cho chúng ta 3 bảng tính toán quan trọng sau :
1.
Bảng tiên
lượng dự toán : Trong bảng này là khối lượng chính xác của tất cả các
công việc, hạng mục phải thực hiện từ lúc khởi công cho đến lúc hoàn
tất công trình. Ví dụ : Trong công trình sẽ phải xây bao nhiêu m2tường bằng
gạch ống có độ dày 100cm, phải đổ bao nhiêu khối bê tông sàn,
cột ...
2.
Bảng tổng
hợp kinh phí vật tư : Bảng này liệt kê chính xác số lượng và đơn giá thị
trường của tất cả các chủng loại vật tư sẽ được sử dụng. Ví dụ : Phải sử dụng
bao nhiêu tấn xi măng, thép, bao nhiêu viên gạch ống, gạch thẻ và giá tiền là
bao nhiêu ...
3.
Bảng tổng
hợp kinh phí dự toán : Trong bảng này, dự toán viên sẽ ghi rõ chi phí cho
phần vật liệu, nhân công và các chi phí khác khi xây dựng công trình. Đây là
kết quả dự toán cuối cùng có độ chính xác cao, sai số nhỏ hơn 5% cho việc định
giá một công trình.
Như vậy,
tùy vào tính chất quan trọng của công trình, tùy vào mức độ chấp nhận rủi ro và
sai số, các nhà đầu tư có thể chọn một phương án có độ sai số cao nhưng nhanh
chóng, đơn giản (phương pháp tính khái toán) hay chọn cho mình một phương pháp
quyết định độ tin cậy (tính dự toán chi tiết)
Đăng nhận xét